La mayoría de administradores están muy atentos a que la póliza de áreas comunes esté vigente. Se preocupan por cubrir los daños a fachadas, techos o redes internas, y eso está muy bien. Pero hay otro tipo de riesgo que a menudo se pasa por alto y que puede salir mucho más costoso: el daño que la copropiedad pueda causarle a un tercero. Hablamos de una caída por una escalera mal señalizada, una fachada que se desprende y afecta un vehículo, o una fuga de agua que inunda el apartamento de un vecino o un local comercial. En todos esos casos, quien debe responder es la copropiedad, y por eso es fundamental tener vigente la póliza de responsabilidad civil extracontractual.
Este tipo de seguro no cubre daños a los bienes propios, sino los que se causen involuntariamente a otras personas. Su función es proteger el patrimonio de la copropiedad frente a reclamaciones o demandas judiciales. Es decir, si alguien se accidenta o sufre un perjuicio en las zonas comunes por una falla en el mantenimiento, una omisión o un hecho fortuito, puede exigir una indemnización, y si no hay póliza vigente, el conjunto o edificio tendría que pagar con sus propios fondos. No es exagerado decir que una sola reclamación podría afectar seriamente las finanzas del fondo de imprevistos.
Desde el punto de vista legal, el artículo 2341 del Código Civil establece que toda persona (natural o jurídica) que cause daño a otra está obligada a repararlo. Y si bien las copropiedades no tienen personalidad jurídica plena, actúan a través de su representante legal (el administrador), quien puede ser llamado a responder si se demuestra negligencia o mala gestión del riesgo. Además, la Ley 675 de 2001, aunque no exige expresamente este tipo de póliza, sí establece el deber de conservar en buen estado los bienes comunes, lo que se conecta directamente con la prevención de daños a terceros.
Contar con esta póliza es, además, una muestra de gestión responsable. Hoy en día, muchos propietarios e incluso los proveedores se fijan en la cobertura de responsabilidad civil como un criterio de seriedad administrativa. Tenerla vigente, actualizada y con coberturas adecuadas no solo evita demandas, sino que genera tranquilidad entre los residentes y fortalece la reputación de la administración. En caso de que ocurra un incidente, la aseguradora asumirá los gastos legales, la defensa judicial y, si se demuestra la responsabilidad, pagará la indemnización correspondiente.
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